“鉴于东方城小区业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾，经慎重考虑，我司决定不再参与东方城小区物业服务的续聘工作。”
最近，南京栖霞建设物业发给东方城的一封函件，引发不小的关注。
在南京，物业公司主动退出服务小区的事儿已经不新鲜，比如万科物业退出河西星雨华府，龙湖物业退出仙林学仕风华苑等。
栖霞建设物业与东方城小区之间，发生了什么？跟着锐评君往下看。
01
东方城小区位于玄武区，在紫金山北侧，被地铁4号线王家湾站覆盖，小区离玄武招商花园城、六角广场等也不远。
公开资料显示，东方城占地面积约9万方，住宅部分由2栋小高层、31栋多层组成，共计1563户。其中，多层分为启明园、朝霞园、旭日园、拂晓园等组团。
图片来源于东方城业主之家
1995年起，东方城的服务管理服务，由栖霞建设物业承担，至今已经有30年时间。
今年5月初，栖霞建设物业向业主发布《关于退出东方城小区物业服务的函》，指出：
对于东方城续聘合同部分关键条款，双方存在较大分歧且无法达成一致。拟于2025年8月5日24:00正式退出东方城的物业服务工作，各项收费截止于2025年7月31日。
收到函件后，东方城业委会很快给予了回复，就栖霞建设物业离场的时间与费用收取等进行确认，并对栖霞建设物业从1995年进驻小区以来的服务表示感谢。
看似是物业企业和小区“和平分手”，但东方城业委会致全体小区业主的一封信里，道出双方的分歧。
据业委会在信中的内容，栖霞建设物业发函退出东方城之前，业委会和物业公司就公共收益分配、高层避雷系统维护、小区消防维保记录公开、大中小修费用合理性等核心条款展开深入谈判，但未达成一致。
具体来看：
① 公共收益归属争议
业主们认为，根据《民法典》相关条款，公共收益应在扣除合理成本后，归全体业主所有。
物业方提出，公共收益由物业用于补贴服务不足的成本，留出5万元归全体业主支配。
② 安全隐患整改滞后
小区高层避雷系统年久失修，物业未提供专业检测报告及整改方案；消防设施维保记录存在断档。
③ 履约保障机制缺失
业委会提出续聘需设置10万元履约保证金，栖霞建设物业不认可。
④ 维修费用透明度不足
小区道路、楼道、门禁等公区的维修费用，物业方未能提供分项预算及历史支出审计报告。
02
事实上，东方城与栖霞建设物业的分歧，并不复杂。
作为一个交付几十年的老小区，东方城不可避免存在公共设备设施损坏、绿化园林需要保养维护等痛点。
“很多邻居去物业交涉过，去社区反映过，都没能从根本上解决问题。”有业主表示。
图片来源于东方城业主之家
为了沟通更聚焦有效，2023年7月，东方城业主自发牵头，张罗业委会成立相关事项。最终，历经一年半时间，小区业委会于2025年1月正式成立。
与此同时，业委会代表广大业主们，要求栖霞建设物业提供经营性收入、工作人员薪资明细、物业费收支、公共收益收支等账目明细。
栖霞建设物业，也有“委屈”。
根据其公开的部分经营收支报表，2022年亏损约14万元，2023年亏损约7.1万元。
而公共收益经营，也呈现亏损状态：2022年亏损约1.78万，2023年亏损约4.16万。
至此，栖霞建设物业在退出东方城小区物业服务的函里提到的“东方城小区业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾”，已基本能明了。
由于栖霞建设物业与东方城的物业服务合同已于2024年到期，合同约定，栖霞建设物业的服务，自2024年9月30日起至小区业委会与物业重新签订物业管理委托合同或业委会另聘别的物业公司时止。今年4月，东方城小区发布了选（续）聘第三方服务机构工作指导的公告。
这才有了后来，因“续聘合同部分关键条款，双方存在较大分歧且无法达成一致”，继而栖霞建设物业决定退出东方城的事。
6月16日，东方城选聘物业服务企业的公告正式发布。
锐评君注意到，小区的多层住宅视不同组团，物业服务费为0.15元/㎡·月至0.8元/㎡·月不等，且0.7元/㎡·月及以上需提供三级服务；小高层住宅物业服务费为1.2元/㎡·月，也需要提供三级服务。公共能耗费另外根据具体情况收取，每户在50-400元/年不等。
等等，刨去能耗费均摊，东方城的物业费，是不是太“亲民”了？
毕竟，根据南京发改委发布的《南京民生价格手册（2023版）》，三级物业服务，对应的收费标准为：多层1.00元/㎡·月，高层1.60元/㎡·月。超出服务等级，则可对物业费进行不超过20%（在对应等级最高收费标准基础上）的上浮。
03
业主希望物企提供优质服务；物企希望盈利，从而为小区提供更好的服务——感性视角下，栖霞建设物业和东方城的业主们，都没有错。
但理性些，从物业费标准来看，东方城小区的物业服务费，与服务等级并不对等匹配。这引发了锐评君的一些思考：
这两年，业主抱怨物业公司“只收费不服务”，物企则委屈称亏损。而事实上，物业费与服务等级错位的现象，是南京老旧小区普遍存在的结构性矛盾。
一方面，东方城交付几十年，物业服务费的“历史定价”，与服务成本刚性上涨的现实互相矛盾。
“低价高标”的错配，让低收费-低服务-拒缴费-更亏损的恶性循环难以破局，大部分物企被迫在压缩服务或承受亏损间二选一。显然，这种局面里，没有赢家。
另一方面，房地产行业持续洗牌，作为行业里至关重要的一环，受关联地产公司的影响，不少物企持续承压，管理规模、业绩增速等均有所下滑。
不光是栖霞建设物业，这几年，很多物企经过综合权衡，陆续退出不挣钱的项目。可以预见，随着越来越多的物企主动“撤离”，物业服务的市场化会越来越高。当市场回到质价相符的局面，物企的服务力才能更好彰显。
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